黄石市城市更新管理办法（试行）

黄石市城市更新管理办法（试行）

第一章 总则

第一条　为贯彻落实国家实施城市更新行动的决策部署，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，转变城市开发建设和经济增长模式，促进城市内涵集约式高质量发展，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文现代化新黄石。结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称城市更新，是指对城市建成区空间形态和功能进行整治、改善、优化，提升城市品质、激发城市活力、塑造城市风貌。

本市市辖区、开发区、新港园区内的城市更新活动及其监督管理适用本办法。

第三条　城市更新践行“以人民为中心”的理念，坚持“先体检后更新”的工作机制，贯彻“留改拆”并举、以保留利用为主的基本要求，不搞大拆建、完善大配套，遵循政府引导、市场运作，总体规划、系统提升，分步实施、节约高效的原则。

第四条　城市更新主要内容包括：

（一）优化城市空间结构布局。加强与武汉城市圈重大基础设施对接，促进区域互联互通，实施市域国土空间均衡开发，拓展城市发展空间，完善基础设施配套，构建区域共建共治共享。

（二）实施城市功能修复和完善。加强城市路网和地下管网建设，完善市政设施，推进海绵城市建设，加强长江岸线、水环境、废弃矿山综合治理，提升安全功能、增强防灾减灾能力，提高城市综合承载能力。

（三）强化历史文化传承与保护。盘活存量空间资源，推进老旧厂区、低效闲置土地利用，推动商圈提档升级、老旧街区风貌塑造，活化利用工业遗产、历史文化街区等，挖掘文化内涵，延续城市文脉，彰显城市历史特色。

（四）推动居住社区建设与管理。系统推进老旧小区整治、城中村改造、危房治理，拓展公共活动空间，坚持地上地下改造相结合、打造微景观与提升微服务相结合，改善居住环境，加强社区治理，构建15分钟生活圈，建设完整社区。

（五）推进新型城市基础设施建设。完善城市管理信息与体系，加快建设城市信息模型平台，推动城市信息化、数字化、智能化建设，提升城市管理成效和改善市民生活质量，打造智慧城市。

（六）市人民政府认定的其他城市更新内容。

第二章 工作机制

第五条　市政府成立市城市更新工作领导小组（以下简称领导小组），负责领导全市城市更新工作，研究制定城市更新发展战略、审议决策城市更新重大事项。

领导小组办公室设在市住房和城市更新局，负责领导小组日常工作，包括组织协调市相关职能部门、区政府（含开发区·铁山区管委会、新港（物流）工业园区管委会，下同），推进城市更新项目的实施，落实领导小组议定的事项，督办考核城市更新工作。

第六条　市住房和城市更新局负责统筹推进全市城市更新工作，组织编制城市更新专项规划和年度计划，指导编制更新单元规划方案和项目实施方案，协调相关部门制定配套政策文件。

市发展和改革委员会、市财政局、市自然资源和城乡建设局、市生态环境局等部门按照职能分工做好城市更新项目审批、资金筹措、土地管理等工作，并制定配套政策文件。

各区政府是推进本辖区城市更新工作的责任主体，应当成立相应的领导机构，负责组织、协调、管理和推进辖区内城市更新工作。

市属出资企业发挥自身资源优势，全力推进城市更新。

第七条　鼓励人民群众参与城市更新活动，在编制城市更新专项规划等环节，积极听取社会公众、专家等意见，合理确定城市更新需求，推动城市更新实施。

第三章 城市体检与更新规划

第八条　城市体检坚持“一年一体检、五年一评估”，通过定期开展群众满意度调查、城市自体检、第三方体检，查找城市建设发展中存在的短板和问题，将城市体检结果作为编制城市更新专项规划和年度计划的重要依据。

第九条　市住房和城市更新局会同市自然资源和城乡建设局等相关部门组织编制城市更新专项规划，确定总体规模、更新目标，划定更新单元，明确更新重点区域、功能布局、土地利用，制定更新强度、空间管控、生态和文化保护、风貌特色营造、公共设施完善等规划原则和控制指标。有条件的城区可编制更新单元规划方案。

第十条　城市更新专项规划应履行专家评审、征求意见、公开公示等程序，经自然资源和规划委员会审查通过后纳入全市国土空间规划“一张图”平台管理。

第十一条　建立城市更新项目库，实施动态管理。列入年度计划的城市更新项目，享受城市更新相关政策支持。

第四章 项目实施

第十二条　城市更新项目实施坚持策划、设计、建设、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目盈亏平衡。无法实现项目盈亏平衡的，经领导小组同意后，可通过全域统筹进行异地平衡。

第十三条　城市更新项目按照先规划后建设、先拆违后改造的原则组织实施：

（一）确定实施主体。城市更新项目可由区政府、市属出资企业、物业权利人作为项目实施主体。重大项目（属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政基础设施整体提升等情形）可由政府授权市属出资企业作为实施主体，鼓励市属出资企业与有实力的社会资本进行合作。

（二）编制实施方案。纳入年度计划的城市更新项目，由实施主体编制实施方案，内容包括目标定位、更新策略、产业方向、更新方式、规划设计方案、可行性研究、土地供应方案、投融资模式等。

（三）审查决策机制。实施方案经区政府同意后报领导小组办公室备案。重点项目及跨区项目实施方案由市住房和城市更新局统筹报自然资源和规划委员会审定。

（四）组织实施建设。实施主体按照实施方案确定的内容，依据国家技术标准规范组织建设。

（五）验收交付使用。各区政府会同相关行业主管部门，督促实施主体组织竣工验收，做好相关设施的移交、运营管理等工作，履行协议约定。

第十四条　结合建筑质量、风貌和更新需求，对更新单元内的要素进行分类梳理，可单独或综合采用以下三种方式，统筹推进片区综合有机更新。

（一）保护修缮类：对规划保留或不具备拆除条件的老旧建筑、工业遗存、历史性建筑、历史文化街区等，按照文保建筑、历史建筑、历史文化街区保护要求，通过功能改变、修缮加固等方式进行更新改造，保证建筑安全。

（二）改造整治类：维持现状建筑格局基本不变，通过完善教育、医疗、养老、商业、社区等公共服务设施以及城市基础设施，实施片区内建筑物立面改造、环境整治、功能提升等微更新。

（三）拆除重建类：对成片的棚户区（危旧房、城中村）以及零星危房、低效用地等，按照城市更新规划，鼓励集中连片开发建设。

第十五条　各区政府建立城市更新项目评估和项目准入退出机制，定期评估城市更新工作绩效，与实施主体签订履约协议书，实施项目动态监管。

第五章 资金筹措

第十六条　坚持防范政府隐性债务，以政府投入为引导、社会投入为主体，多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

（一）中央预算内项目资金、省级专项资金、债券资金以及各级奖补资金；

（二）参与城市更新的市场主体投入的资金；

（三）金融机构融资资金；

（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；

（五）城市更新基金；

（六）其他符合规定的资金。

第十七条　实施主体应积极自主筹措资金，主动争取信贷资金、债券、基金等各类金融资本，重点争取政策性银行、商业银行专项资金支持城市更新。

第十八条　将停车泊位、户外广告、人防工程等特许经营权授予实施主体，支持实施主体依法依规取得矿业权、河道砂石开采权等相关权属，用于平衡城市更新项目资金缺口。

第十九条　按照政府引导、国企发起、市场运作的原则，设立城市更新基金，以引导资金+项目载体模式，鼓励社会资本投入，可用于项目前期资金、建设资本金及补足项目资金缺口。

探索特定区域内新增政府性基金收入、税收收入、非税收入及其他专项收入实行封闭管理，通过财政预算安排用于区域内的城市更新。

第二十条　城市发展需要且难以实现平衡的项目，经领导小组认定后可采取政府债券资金投入、投资补助等方式予以支持。

第二十一条　探索使用“股权投资+EPC”等模式引入社会资本与市属出资企业合作参与城市更新，建立前端土地征收一级开发、中端土地二级开发、后端产业导入及运营管理三级开发机制，实现城市更新由“开发建设城市”向“经营管理城市”转变。

第六章 政策保障

第二十二条　城市更新项目可按规定采取招拍挂出让、协议出让、划拨、租赁、作价出资（入股）等方式供地。

采取招拍挂方式办理供地手续的，可带方案招拍挂，将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入出让公告和出让合同。

区政府组织实施城市更新项目征收、补偿工作，可以在确定开发建设条件前提下，将征收搬迁工作及拟改造土地的使用权一并通过公开方式确定实施主体，并在达到供地条件后办理协议出让。

第二十三条　城市更新不涉及国有土地（含集体土地）使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得使用权。

第二十四条　利用自有存量土地、低效闲置厂房作为总部经济、科技研发、办公楼改造的更新项目，涉及改变土地用途的，按新规划条件补缴出让价款后，办理协议出让手续。

更新项目利用存量土地和房产发展创新型、高科技、文化创意等新产业、新业态，经行业主管部门认定后，产权人可享受土地使用权5年过渡期政策，5年期满或转让可按新用途、新权利类型以协议出让方式供地。

第二十五条　支持利用低效闲置的公房、老旧厂区及老旧小区内存量房屋进行改造，用于更新单元内公共服务配套、经营配套设施，符合更新规划要求的可不改变原土地用途。

第二十六条　对具有示范效应、社会效益较好或导入创新型、高科技产业的城市更新项目，给予适当的财政资金奖补激励，同时积极向上争取财政转移支付资金。

第二十七条　城市更新项目周边的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与项目用地整合实施，用于完善片区公共服务设施的以划拨方式供地，经营性用途的以协议出让方式供地。

城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、转让、资产划转、股权合作等方式办理不动产登记。   

第二十八条　实施主体在城市更新中承担历史风貌区、历史建筑、文物的保护修缮和活化利用，配建公共服务设施、保障性住房、地下空间利用、海绵城市建设等，在保证公共利益的前提下，相关技术指标可以予以优化，其中容积率可在城市更新单元内进行总体平衡。

第二十九条　城市更新项目涉及保护修缮、改造整治的，坚持现状底线管控，存量房屋消防、日照、间距等技术指标无法满足规范要求的，可按不低于现状水平管控。

鼓励老旧厂区转型升级，在取得规划许可的前提下，允许对原有建筑进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施，增加的面积不再征收土地出让价款。

第三十条　建立城市更新项目审批绿色通道，配建公共设施或房屋改造的项目，免于办理建设工程规划许可。建设项目按照“先建后验”的规定办理施工许可，相关部门同步介入工程质量、安全、消防监管。

第三十一条　城市更新项目内的消防设施、消防通道等，因特殊情况无法按照标准设置的，应当在项目实施方案中制定相应的防火安全保障方案，并由实施主体委托第三方开展消防性能评价，评价结果作为消防设计审查、验收的依据。

第三十二条　建立物业长效管理运营机制，鼓励物业企业利用闲置低效空间开展社区配套经营服务或“投资+改造+运营+物业”等方式，整合管理资源、成片规模化运营、提高管理效率，实现物业管理运营自平衡，促进城市更新项目可持续发展。

第七章 附则

第三十三条　大冶市、阳新县城市更新活动可参照本办法执行。

第三十四条　本办法自发布之日起施行。