房地产与城市经济发展战略定位

杨光华

    房地产在短时间内对城市经济的拉动作用是肯定的.这也是几年来房地产持续高续升温的地方利益冲动.但从长远看,房地产仍然是一个短线经济(虽说产业是长期的).如果一个城市的经济拴在房地产上,那这个城市的经济一定没有后劲和没有前途.房地产的主要功能是满足人们必须的住房需求,其目标客户主要是这个城市有工作的居民.今天我们热议的投资增长过快,房价上涨过快指的是人们生活必须品之一的住宅.那么,一个城市经济的活水源头在哪里?这实质上是一个城市经济发展战略定位问题。
    首先,我们来简略回顾城市发展的历史。一个城市从无到有，从小到大总体讲是人类社会进步的结果,具体讲有这样几种形态：
    一是交通立市亦或商贸立市.城市之顾名思义最早是人们聚居于用土围筑起来的地方.城是其外在,市是其核心,有城无市那是座空城或墟城,有市无城那是跳蚤市场而非城市.近现代城市虽然没了古代城市的城的含义,但其市的实质没有多大变化,那就是需求与供给,买方与卖方讨价还价的基本功能没有变化.那为什么人们聚居于此而不聚居于彼呢?决定一个城市建立并发展的第一要素在古代往往是它的地理交通位置和交通条件.交通位置一般处在东西要塞,南北必经之地,地势平坦,有条件修筑马车道路,而非象川孜那样的茶马古道.即便是茶马古道,也有若个小集镇伴随着马帮而兴衰.吐鲁番、西安(长安)、洛阳、开封(卞京)就是古丝绸之路上的重镇,虽失去了昔日的政治和经济地位,但至今仍是我国较发达的城市.人们不禁要问,在长达一千多年的历史里,丝绸之路及其途中的重镇为什么没有出现在江南或沿海。这与当时的交通工具及决定工具的科学技术密切相关.古代,人们对海洋的认识近乎无知,直到新中国成立前,中国还有很多人认为海洋的那一边是天边,天的那一边是没有人的,人怎么可能到天边呢,由此,就不难理解中国不少人把明代刚刚进入中国的西方传教士视为怪物.到现在中国还有不少老百姓嘴边一句常话:隔山易,隔水难,还是一个工具问题.由于科学和技术的原始,人们对海洋或水缺乏认识的前提下,水不仅仅不能成为人们通商贸易的路,而且是比山更难翻越的阻隔.所以古代的辉煌都是在大陆的腹地,这就是所谓的黄土文明.随着资本主义的诞生,尤其是第一次工业革命的兴起,人类的科学与技术文明有了划时代的进步,其标志是机械动力逐渐代替人力和畜力,这种技术文明也很快用在了交通工具包括对海洋的认识上.哥仑布和郑和的探险历程揭开了海洋文明的序幕.从此,濒海,临江,沿河的商业重镇一个接一个地诞生,,商品交换的范围不断扩大,品种不断增多,也由此带动了商品生产的规模.进而带动了城市的繁荣与扩张。
    二是供给立市.虽然早期的市镇是由自然地理位置和受制于交通工具的交通条件决定的,但随着市镇人数的增加特别是四邻八乡各类才艺人群的聚集,市镇的功能由比较单一的交易场所变成了产出加交易的功能多样化的城市。产出主要是物质的也有精神的，如古代戏曲，杂耍等。产出的产生是人类社会文明进步和生产力的一次飞跃，是城市功能的本质体现。早初的供给产出是农产加工品，大多是衣食住行的民生产品。随着以铁器为代表的技术进步，人类社会进入了以农产品为主工业产品为辅的产业多元时代。工业革命的诞生，社会工业进入了技术含量更高的制造业阶段，一直延续到今天。城市的供给产出品由农产加工品转变为工业制造品为主，其功能多样而复杂。这既是城市在不同历史时间立足和发展的轨迹，也是人类社会物质文明进步的发展轨迹。房屋自然成为文明的包装品和城市居民的生活必须品。
其次，改革开放的城市发展经验。始于上世纪70年代末的改革开放，我国经济的主体----城市经济获得了空前发展，但也有不少城市缺乏明确的城市经济战略定位，不清楚产业间的内在关连性，不顾自身的条件和特点，盲目地大搞以房地产为主的城市建设并为此付出了惨重的代价。以深圳与海南作比较。当年被热捧的深圳速度指的就是房子建设，但支撑高楼崛起的并非房地产本身。深圳能够持续高速地发展，除了是我国最早的四个特区之一并享有相关的政策扶持的因素外，根本原因是承接了香港由于产业升级和调整转移的大量加工制造业，给楼市、给城市注入了血液。很能想像，20年的时间里，一个小渔镇发展成为今天这样一座400多万人口的现代化大城市，如果没有相当规模的产出经济，这些人吃什么，又靠什么住进楼房。海南建省是在90年代初，中国经济的第一波高潮正沿着海岸线北移，上海浦东的开放开发正刚刚开始。很可惜，海南赶的不是潮头而是潮尾。海南的外部环境也不象深圳那样得天独厚，当时的东南亚，能够对外进行大规模的资本输出和产业转移的只有新加坡，而新加坡与内地的经济合作基本确定在苏州，就是今天的新加坡苏州工业园。海南自己的工业经济基础是很差的，在外部环境和内部基础都不具备的条件下，想步深圳经济发展的后尘，显然不可能实现。结果是城市烂尾楼到处可见，如同经历过一场大的战争，以致10年后都难以恢复元气，最后还得由国务院出台特别政策来处理房地产泡沫破灭后的烂帐。城市的产生是建立在以自然地理条件为主的贸易经济的基础上的，城市的发展是建立在以科学技术和资金为龙头的产出经济的基础上的，城市经济战略支点的选择必须以可循环可持续的经济产出为原则，其产品只有参与更大范围的竞争与交换，城市经济才能获得长久的生命力。任何城市在任何历史阶段都不应把产品地域性极强的房地产业放到一个不恰当的位置上发展，这是城市经济发展的内在规律，也是很多城市曲折道路的历史总结。
    再次，黄石的外部经济环境和内部经济基础。黄石位居我国中部之中部，濒临长江，由交通条件决定的地理位置虽不如沿海城市，但还算比较优越。沿海城市尤其是长三角地区经济经过20年的持续高速发展，土地、人力资本等部分资源要素失去了原有的光芒，稀缺程度最高的资本要素在民间获得了大量增长，有统计表明，温州市民间资本在3000亿之上。这么多的资本不可能老在银行里睡大觉。它必须要流动起来，变为有生命的东西，这是资本的本质属性。欠发达的广阔的中西部地区是资本最佳的流向地。黄石正好处在东部产业和资本西移线上，但不一定是停留地。要成为资本和产业西移线上的站点，必须有相应的经济基础。
    以资源和重工业立市的黄石，经过50多年的发展，部分产业有了相当基础。纺织业在计划经济时代红极一时，随着我国经济市场化程度的提高，上世纪90年代一个一个地关门了，如今只剩下规模不大的三二家企业了；服装业也曾辉煌一时，现在有尊严地活着的也就二三家；重化工业几乎全军覆没，精细化工一直就没有发展起来，药业有死有生，机电制造业死了一批，壮大了一批，新生了一批，处在正常的发展中；采矿和冶炼业几经磨难，终获生机。因此，黄石的采冶业和制造业仍然是经济主角。利用自己的优势产业吸纳东部西移的资本和相关的链条产业，使之形成产业集群，是城市经济战略的选择，而绝对不是房地产业。现在 ，房地产业与制造业正争夺土地，原有的工业土地上生长出了商业地产或正在生长商业地产。黄石本来就土地紧张，这样一来，制造业就没有发展的土地空间了。规划的山南、河口工业园，因失之于偏，企业不愿去，下陆快车道还不具备开园条件。现在黄石有不少企业把工厂迁到了相邻的鄂州花湖了，这要引起政府对城市产业经济战略的定位思考，并因此重新配制包括土地在内的资源，不然，自己的企业都外迁了，何谈招商引资和接纳东部资本及产业的转移。
    因此，黄石中短期的经济战略应定位在采矿，冶炼和制造业上，长期则应定位在现代制造和冶炼业上，这是城市经济的活水源头。

（作者单位：黄石企业管理咨询公司）
责任编辑：吴琦