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黄石市人民政府关于深化土地供应方式改革的若干意见

黄政发〔2019〕2号

大冶市、阳新县、各区人民政府,黄石经济技术开发区管委会,市政府各部门:

为进一步深化土地管理制度改革,优化土地资源配置,精准保障新旧动能转换用地,服务黄石高质量发展,现结合我市实际,提出以下意见。

一、促进低效产业用地再开发

(一)做好低效产业用地认定。低效产业用地主要包括市区“退二进三”产业用地,城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地,国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房(厂区)用地,不符合安全生产和环境保护要求已停止生产的厂房(厂区)用地等存量建设用地。大冶市、阳新县、黄石经济技术开发区负责认定本地区低效产业用地,落实改造项目。市城区改造项目由市规划委员会审定。

(二)加强规划统筹引导。各县(市、区)、开发区要将低效产业用地再开发纳入各级国土空间规划编制和管理的重要内容,发挥好规划的引领作用。要做好低效产业用地再开发年度实施方案的制定工作,落实改造项目、资金安排和责任分工等。

(三)支持原土地权利人自主再开发。除有关法律法规以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外,经市、县政府批准,低效产业用地原土地权利人可通过自主、联营、入股等多种方式,按照城乡建设规划对其使用的国有建设用地进行自主改造。低效产业用地按规划再开发为商品住宅及城市基础设施、公共设施的,应依法收回纳入政府土地储备,按现行土地供应政策办理。

(四)支持工业和仓储物流用地提高容积率。在符合规划、不改变用途的前提下,企业在已批准的工业用地、仓储物流用地范围内,利用空地新建、拆除现有建筑重建、厂房加层或利用地下空间扩建工矿厂房和仓储物流用房,提高容积率、建筑密度的,不再增收土地出让价款和城市基础设施配套费。

(五)执行“五年过渡期”政策。在符合相关规划的前提下,利用现有房屋和土地,兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新业态项目的,可在五年过渡期内继续按原用途和土地权利类型使用土地,五年过渡期满需办理改变用地主体和规划条件的,可以协议出让。

(六)建立“工改商”利益共享机制。工业用地等土地用途自行改造为商业、旅游、娱乐等经营性用地的(即“工改商”,不包括商品住宅),应报经市、县政府批准,其中市城区项目应报经市政府批准。经批准后,除按规定补缴土地出让价款及相关税费外,根据城市规划要求应用于公益性项目建设(含红线退缩用地)的,由企业拆迁形成“净地”后无偿移交政府,移交的公益性用地不再补缴土地出让价款。

二、改革和规范土地供应方式

(七)扩大国有建设用地有偿使用范围。划拨土地应符合《划拨用地目录》,且为非营利性质,产权一般应归属于国家机关、事业单位或社会团体(含授权单位)。对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地。政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权,划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的,可直接办理土地转移登记手续;需有偿使用的,划入方应持相关土地资产划转批准文件等,先办理有偿用地手续,再一并办理土地转移登记和变更登记手续。

(八)支持作价出资或入股方式供应土地。县(市、区)政府、开发区管委会可以国有土地使用权作价出资或者入股方式提供土地,与社会资本共同投资建设公共服务项目,支持以作价出资或入股方式供应标准厂房、科技孵化器等用地。

(九)规定情形允许短期租赁。急需的公共设施、公益事业及市、县政府批准的其他情形用地可以实行短期租赁,以协议方式确定承租人,短期租赁年限不超过5年。

(十)推行工业用地租赁和弹性出让方式供地。工业用地可以采取长期租赁方式供地,可以协议方式确定承租人,长期租赁期限不低于5年不高于20年。也可先行以租赁方式提供用地,再转为出让的先租后让方式供地,或部分用地保持租赁、部分用地转为出让的租让结合方式供地。先租后让、租让结合以招拍挂方式供地,在竞价时一并确定租赁和出让价格,按约定的不同时点缴纳。根据产业特点,可以采取弹性出让方式供地,即在法定最高年限内确定出让年期,通过年期修正确定出让价格。

(十一)明确临时用地供应范围。临时用地供应范围仅限于工程建设施工、地质勘察、抢险救灾以及政府组织实施的紧急性或临时性公共服务设施等情形。

三、规范工业物业产权分割转让管理

(十二)明确可进行分割的工业物业产权范围。可进行分割的工业物业产权是指国有建设用地上土地使用权和地上附着物所有权属于制造业企业的工业物业,且已建成并竣工验收及确权的厂房、仓库。转让部分须是在不改变功能和土地用途的前提下,可按幢、层等分割具有相对固定界线且可独立使用、权属界线封闭的空间,不得在层内再进行分割。禁止擅自改变工业物业的土地和房屋用途进行商品住宅开发。转让后原权利人的自留面积占最初尚未分割转让前的建筑面积比例不得低于30%。法律法规政策、用地批准文件或土地使用权出让合同明确禁止分割转让的,不得分割转让。

(十三)受让人必须为工业企业或科技企业。工业物业产权分割转让,市、县政府享有优先购买权,受让方必须是当地经信部门认定的从事符合所在区域产业发展规划和国家产业政策生产活动的工业企业或科技企业,受让后的工业物业5年内不得再次转让。但容积率在1.2以上的新旧动能转换多层标准厂房,不受分割转让后5年内不得再次转让以及自留面积比例不得低于30%、不得在层内再进行分割转让的限制。

(十四)做好专有部分和共有部分的区分。工业物业产权内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房等属业主共有。共有部分参照商品房分摊转让的有关规定执行。工业物业产权分割转让时,土地分割只涉及土地使用权份额转移,按土地使用权共同共有发证,不得将一宗土地分割为多宗土地。

(十五)部门协同负责。规划部门负责审核专有部分和共有部分界限,出具分割竣工规划验收文件;房产部门负责审核测绘报告中的物业管理用房;消防部门负责按规定办理建设工程消防设计审核(变更)、消防验收手续或备案手续;经信部门负责出具属工业企业或科技企业认定文件;国土部门以上述文件为依据负责审批和不动产登记。

四、积极探索工业项目“标准地”出让改革

(十六)明确“标准地”内涵。企业投资工业项目“标准地”,是指在完成相关区域评估基础上,带着固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等至少五项基本指标出让的国有建设用地。用地企业取得“标准地”后,与有关部门签订国有建设用地使用权出让合同和“标准地”投资建设承诺协议,明确权利义务和违约责任。省级以上各类开发区、工业园区应积极探索开展工业项目“标准地”出让改革,通过“事前定标准、事中作承诺、事后强监管”的方式,减少审批环节,提升营商环境。在总结经验基础上,在全市全面推行。

(十七)开展区域评价。省级以上各类开发区、工业园区,由属地政府(管委会)统一开展区域环境影响评估、节能评估、水土保持方案审批、压覆重要矿产审批、建设工程文物保护和考古许可、地质灾害危险性评价、地震安全性评价、气候可行性论证等评价评估,探索开展“多评合一”、联合评审,完善项目准入要求,公布负面清单。

(十八)制定“标准地”出让控制性指标。市直各相关部门要指导各县(市、区)政府、开发区管委会根据产业准入、功能区划和相关区域评估要求,建立符合当地实际、切实可行的新增工业项目“标准地”的投资、规划、能耗、环境、税收等控制性指标体系,并实行动态调整。

(十九)打造净地出让“硬环境”。工业用地出让前,要全面完成征地拆迁补偿安置和现有土地权利人的灭籍工作,确保出让地块权属清晰无纠纷,无建筑物、构筑物、农作物等地上附着物,按规定做好耕作层土壤剥离利用,实现场地“五通一平”,严格执行净地出让规定。

(二十)推动“标准地”与“承诺制”、“代办制”等改革联动。继续深化我市“承诺制”、“代办制”、“先建后验”改革,探索开展工业项目“标准地”出让改革的各开发区、工业园区,要建立“标准地”项目前期辅导服务机制,加强项目前期精准指导,相关部门可为“标准地”项目提供全流程代办服务。按照有关规定,对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项,实行告知承诺制。

(二十一)实施“标准地”全过程监管。在项目准入时,各相关部门应重点审核企业是否按照规定和标准作出承诺,是否按照承诺的标准和要求编制建设方案,是否依法依规选择勘察、设计、评审、施工、监理单位。在项目建设过程中,各地相关部门重点监管企业是否严格按承诺的标准、设计要求施工建设。在项目竣工投产后,按照“双随机、一公开”要求定期检查,及时消除各种隐患。对企业落实承诺行为进行信用评价,信用评价结果作为企业享受差别化优惠政策的重要参考。对严重失信的用地企业,采取联合惩戒。

黄石市人民政府

2019年1月2日